不同的是深圳、上海价格跌的幅度更大些，北京的价格调整幅度更小些，结构性因素比较突出。尤其是深圳比其他城市多出了半年多的调整时间，它的价格跌幅已比较大了，所以才有相对较强的成交反弹。

此外，北京和上海还有一个相似的地方是这两个城市的自住需求比较旺盛，在11月份都释放出来一部分。

白宏炜预计，12月份这三个城市的交易量都还将是一个持续回暖成交环比上升的过程，但预计幅度有限。

保障房或左右未来走向

业内人士指出，在本轮成交回暖中，一个不同以往的特征是保障性住房和商品住房齐头并进，共同推进了商品住宅成交量的回暖。并且，保障性住房的供应还有可能决定下一步楼市走势。

2009 年，北京市计划新建廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、政策性租赁住房850万平方米。王英男认为，在市场需求有限的情况下，保障性住房的大量供应将挤占部分商品房的购房需求，造成商品房项目销售陷入困境。保障性住房较低的价格将影响周边商品房项目的销量，商品房项目将不得不降价求售。

有数据显示，今年1-11月，北京包括保障性住房在内的商品住宅整体成交面积仅为968万平米，明年楼市能否回暖尚未可知，但850万平米庞大的保障性住房供应必然会给市场带来极大冲击，保障性住房市场有可能将成为市场主流。

“未来市场供给结构有望出现变化，保障性住房的供应比例将逐步加大，商品房项目为了在竞争中占得先机将不得不提高产品品质，精装修、送家电的项目将越来越多，这将对市场的发展起到积极作用。”孟奇说。

白宏炜告诉记者，北京与其他城市相比存在一定差别，政府实力更强，所以在推行保障房方面会更有保障，预计未来保障房的比例还会占到更大，可能占到一半。尤其是随着“两限房”的购房人群扩大，还会分流一部分商品房需求，继而影响到商品房市场的发展。

在深圳，这样的担忧同样存在。

据深圳市国土局报告显示：2008年，开工、筹集保障性住房4.58万套。2009年度计划安排建设保障性住房2.57万套，建筑面积134.8万平方米，其中经济适用住房0.89万套，建筑面积52.5万平方米，公共租赁住房(含廉租住房)1.68万套，建筑面积82.3万平方米。

“9000亿元如果真正投入，对小户型需求的分流是肯定的，所以对开发商来说小户型产品的未来也堪忧。”朱海斌说。

也有开发商认为，对保障性住房的冲击不能太夸大。

“ 政府9000亿投向保障性用房，是一个庞大的数字。如果全部用于增量小户型，对这种产品的冲击是较大的，一定会改变供应的结构，也会改变需求的结果，形成一个动态的变化。”张华纲表示，但是，从设计上看，这种经济用房和商品房是不同的，针对的的确是低收入群体，并且不是每个人都符合条件的，所以开发商还是可以找到空间。

“目前深圳市的保障性用房确实年年增加，但是幅度不大。实际的供应量也并不大，因为在政府统计的过程中，实际上将拆迁用的安置房也放在一起计算了。实际增量并不大。”一位正在参与旧城改造的开发商老总透露。