其次，由于临近年底，开发商面临着较大的回款压力，而且保障性住房的大量入市分流了部分客户，令普通商品房面临着巨大的销售压力，在内忧外患的背景下，开发商不得不降价求售。

相比中心城区在售商品房项目的微幅波动，环线距离越远的区域，商品房购房客群与保障性住房购房客群的重叠性越高，商品房项目的降价空间也就越大。如去年朝阳区常营乡商品房项目均价在13000元/平米左右，限价5900元/平米的限价房的入市，将周边商品房价格拉低至单价9000元左右。

正是在以上几个方面的相互作用下，京城11月的楼市才出现成交大幅上升的现象。

龙湖集团相关负责人也表示，市场回暖的确有多种原因，一方面是一些开发企业因各种原因进行价格调整而带来的市场自然反应，同时少部分刚性需求在房价和市场调整下的自然释放。此外，两限房的集中摇号和签约也体现了政府推进保障性住房的力度，对拉动成交量增长的贡献比较明显。

分析人士还认为，北京购房以自住为目的的客群市场占有率比较大，利好政策正是针对首次购房的自住群体给予一定的优惠，因此对于北京购房人的触动较为明显，反馈到市场上出现了商品住房成交量的回暖，这与南方城市投资客群占比较多有明显的不同。

北京市场这种回暖趋势还能持续吗？

白宏炜认为，12月份市场成交回暖还能得到持续，因为越接近年底，新房和二手房的降价幅度还会更大，更容易买到便宜房子，所以成交还会持续向好。

深圳：脆弱的“小阳春”

记者观察到，11月份深圳成交量连续三周保持上升态势，但这种状况在第四周没有得到延续。

11 月3日—11月23日，深圳市一手房与二手房成交量都有成倍增长。这三周一手房的成交量分别环比上升101.9%、6.9%和22.6%；而价格不断调整，周均价下跌15.8%和4.3%。成交量已经有三个星期的上升记录；而成交价格也出现环比下调，出现以价格换成交量的形态。

“深圳的市场已经开始见底，成交量开始放大就是证明。”世联地产董事长陈劲松表示，而世联地产11月份的报告也佐证了他的观点。

但上周深圳一手房市场共成交1546套，较前周有小幅下滑，环比下降6.3%，成交均价为11322元/平米，较前周有小幅回落，环比下降5.3%。

“成交量是最重要的指标，”陈劲松表示，“成交量的回暖是市场见底的信号，但并不是说见底了价格一定回升。”他解释这种价跌量升的情况，是滞销的房子需要降价处理，带动成交量。

深圳市场回暖的原因与北京有些不同。

“深圳交易数据向好，是因为深圳调整较长的时间，调整比较到位。”一位资深券商研究员表示，除了市场的因素外，还有一个不公开的因素，就是深圳的房贷比外地更为宽松。

据调查，深圳目前房贷利率正在做大幅调整，多家金融机构已经提出对新增贷款“利率7折”的优惠，老客户根据具体情况，在144平米以下的房屋贷款也可以申请。并且大部分银行都根据最近颁布的新政的优惠条件将首套住房和换房的客户首付调整到2成。

此外，深圳已经迅速地将交易环节税费进行了下调。这些措施也刺激了市场的购买力。

而开发商并没有那么乐观，金地集团总裁张华纲表示，“目前来看，政策还没有产生实质性的影响，部分银行的细则也还没有到位，这波行情可能是因为政策所带来的心理预期的变化。但这种变化并不是根本性的变化。”

“我没有看到什么理由支持市场的反转，大环境仍然没有支撑力。”张华纲则认为，心理预期的真正反转还没有实现。

刚考察完珠三角市场回到深圳的中粮地产副总经理朱海斌表示，政策的效果仍不能确定，市场发生根本性的转折不太可能。这次出现的小阳春，从产品结构上分析，大多集中在小户型的需求上，“是真实需求的一个反映”。