“90%”和“2/3”引人关注

征求意见稿中有2个数字引人关注。

第13条提出：因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。

第25条提出：房屋征收部门应当按照经批准的补偿方案，与被征收人就补偿方式、补偿金额、产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议；其中，危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率要超过2/3方可生效。

“一个基本判断是，旧区改造后居住条件不会越改越差，老百姓也都想改善居住条件，但政府是否因此就自说自话实施动拆迁？”市人大城建环保委员会副主任委员张载养说，事实证明“自说自话”行不通，不少地方的动拆迁矛盾突出正是因为动迁户没有“发言权”。

征求意见稿对“90%”和“2/3”的明确规定，正是对被征收人合法权益的法定保障。“实践证明，这种对个人合法权益的充分尊重，会大大激发被征收人的参与热情，推动旧区改造。”张载养说。

去年，本市在浦东、卢湾、杨浦等区试点动迁新机制，新机制充分赋予居民“话语权”。到底走不走，90%的居民说了算；补偿方案到底怎么定，还要听2/3“多数意见”。去年12月5日，卢湾区启动115街坊(东块)动迁。当天，1370户居民中超过500户居民签约，签约率达到36.98%，创下本市试点动迁新机制后“首日签约率”的新高。今年1月10日，这个地块的签约率已为66.67%——能在短时间内实现2/3的目标，正是因为“阳光动迁”实践了对居民意愿的充分尊重。

“90%和2/3的‘高认同率’保障了房屋征收与补偿符合绝大多数人的利益，避免了‘政府好心办好事居民却不领情’的尴尬。”张载养说，化解动拆迁矛盾，法律要充分维护“公共利益”，同时也要保障被征收人的合法权益；要双赢，实现被征收人的“表达权”和“表决权”，至关重要。

“评估时点”将更合情合理

房价评估，也是动迁户关注的“核心利益”。假如2001年对被拆迁房屋的估价是2000元/平方米，但一直到2005年才达成动迁协议，被拆迁房屋的价值“评估时点”究竟是2001年，还是2005年？

目前，动拆迁“评估时点”制度存在缺陷，引发了不公平、不公正。依照现行制度，动拆迁的“评估时点”以房屋拆迁许可证核发之日为准。但房地产市场具有波动性，以目前形势看，房地产市场处于“过热期”，房价节节攀升。一块动拆迁基地从取得拆迁许可证，到动拆迁结束，短则数月，长则数年。“‘评估时点’死板、滞后，同一基地实行同样补偿标准，后续搬迁的被拆迁人拿着与先搬迁者同等数量的补偿款，根本无力另行购买房屋。”孙洪林说，迫于房价飙升带来的购房压力，被拆迁人难免不坐地要价，终成“钉子户”。

新的制度如何确定“评估时点”？征求意见稿第20条给出的答案是：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

“这意味着‘一次评估，多年有效’的老办法行不通了，假如是2005年签订动迁协议，就按2005年的市场价格说话。”孙洪林说。

同时，征求意见稿还明确：房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。“如此法定程序，再次赋予被征收人充分的‘表达权和表决权’。”孙洪林说，有资质的评估机构要想被“相中”，就不能不努力积攒公平、公正的好信誉。