第三，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占全国的10%，我们会有1.36亿高收入人口形成持续的高端的购买群体，对高端、高层次地产有持久性的需求。他们第一会在本地买房，第二会到省会城市买房，然后到北京、上 海 买 房 。 高 收 入 人 口 到 等 级 高的、核心资源好的、优质资源相对集中的城市买住房，这在当下中国是最好的、最合理的选择。

《经济参考报》：对于未来房价走势您有何判断？

李铁：我认为，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：

首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射全国，省会城市基本上是辐射全省。高行政等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以 打 破 ， 在 这 种 情 况 下 ， 资 源 短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。

其次，城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区，城市辐射范围虽然不如西北地区的城市，但是人均收入水平高，也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

最后，土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩，结果城市摊子越来越大，基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭，所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还，而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环，导致现在新区、新城不断扩展。

综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

有人认为，中国的房地产会出现像欧美、日本一样一样的泡沫，其实不能简单地进行类比。这些国家城市化率已经饱和，而中国才刚刚 过 半 ， 户 籍 人 口 城 镇 化 率 才35 .3%。因此对于城镇住房的需求还有很大的空间，启动内需也与此有 关 。 分 析 中 国 的 泡 沫 ， 成 因 不同，结果也不同，可能会带来局部中小城市楼市的崩盘，但是在高等级城市不仅不会崩盘，还会上涨。

解决房价居高不下需改革

《经济参考报》：高企的房价阻碍了农民工市民化的步伐，不利于推进城镇化，农民工进的来，但是无法在城镇中定居，而且居高不下的房价对于中国经济的发展也带来了很大的隐患，许多地方出现了各种所谓的“鬼城”，您认为要解决高房价需要采取哪些措施？

李铁：新型城镇化的重点就是实现农业转移人口的市民化。要想解决房价居高不下的问题只有通过改革才能实现。

第一，尊重市场规律，不要让稀缺的资源被限定在较低的价格，造成严重的浪费，促进商品房价格的市场化。取消限购政策，认同房价上涨的市场规律，政府通过税收等措施，拿出更多的资源解决公共服务的问题。

第 二 ， 提 高 城 区 稀 缺 土 地 资源 的 利 用 效 率 。 现 在 的 二 、 三 线城 市 ， 一 些 城 市 把 自 己 搞 成 所 谓的 生 态 城 市 、 绿 色 城 市 ， 摊 大饼 ， 形 成 了 土 地 的 严 重 扩 张 ， 搞上 百 米 宽 的 大 马 路 ， 几 千 亩 的 大广 场 ， 几 平 方 公 里 甚 至 十 几 平 方公 里 的 生 态 公 园 ， 有 的 城 市 面 积并 不 大 ， 人 口 也 不 多 ， 只 有 十 几万 人 、 二 十 多 万 人 ， 根 本 没 有 这么 大 的 需 求 ， 这 样 造 成 土 地 资 源的严重浪费。

第 三 ， 合 理 配 置 空 间 公 共 资源。一是通过市场的规律，或者通过行政的引导，使一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理疏散人口，遏制房价的上涨趋势。二是改变交通状况，原来高速公路连接中小城市，现在要建设轻轨，在相对远的地方，增加中低收入者购房的供给。

第四，加大租房的力度。人口的流动就业和居住，在任何一个市场经济国家都是常态，不能通过所谓的改革，去强化保障房的福利供给，来把这种流动的常态，通过传统的体制，打着改革的旗号固化。在买和租的政策选择下，租房有更广阔的市场。全国2 .6亿农民工和7000万城镇流动人口，绝大多数人口以租房的方式在城镇居住。租的过程中我们有更多的选择，可以引导民间资本，甚至在集体土地上进行改革，利用存量用地建造公共租赁房。政府加强设施的配套建设，完善租房体系。稳定的居住条件并没 有 涉 及 买 房 还 是 租 房 ， 只 要 是租，也可以构成稳定的居住条件，租房的市场、租赁市场的供给，也会 为 房 地 产 业 开 辟 一 个 广 阔 的 空间。

总 之 ， 推 动 新 型 城 镇 化 需 要推 进 户 籍 制 度 改 革 ， 释 放 人 口 红利 ； 坚 持 集 体 土 地 改 革 ， 释 放 集体 土 地 的 低 成 本 红 利 ； 进 一 步 推进 城 镇 等 级 管 理 制 度 改 革 ， 促 进城 市 发 展 资 源 的 平 等 分 配 ， 释 放中 小 城 市 的 活 力 ， 为 中 国 的 经济 、 为 房 地 产 企 业 提 供 更 好 的 发展平台。