易宪容：我认为，房地产投资投机过热才是房价高企、难以调控的根本原因。现在的房地产市场投资投机盛行，挤出了正常的消费需求。这会导致四大问题：一是产业结构全面退化，军工企业、服装企业、玩具企业等相当部分人都去做房地产，而不是创新、转型。二是金融风险累积。房价大幅上涨是10年来中国银行金融杠杆推高的结果。朱基做总理的时候，我国信贷5年只有6.75万亿元，而2008—2012年银行信贷加上社会融资，总额达65万亿元，就是说增长了10倍。若房价持续上涨，不会出问题，但逆周期时，问题就来了。最近温州和鄂尔多斯房价开始下跌，就是苗头。全国都出现这种情况的话，问题就会很大。三是由于房价飙升，住房成了很多民众心目中财富增长最快的工具，民众就会千方百计地持有住房，导致社会财富短时间内向少数人聚集，加剧了社会的贫富分化。四是住房市场发展跟其他发展有一个不同，土地属于国家所有，房地产开发商垄断了房屋开发权，但住房产品是市场化的，这就容易导致权力寻租、权钱交易。这四大问题对经济产生了相当不好的影响。

陈新年：银行信贷是推高房价的因素之一。我们现在出台很多针对开发商贷款的调控政策，如资本金必须达到一定比例，目的是降低房地产业对银行的过度依赖，但对买房者信贷的要求并不严格。银行由于利益的驱动，对于按揭者的信用状况一般是睁一只眼闭一只眼，对买房者出示的收入证明并不认真核实，认为有房子做抵押，就是优质产品。所以，房价居高不下有银行推波助澜的成分。

主持人：这种情况有没有办法改变呢？

易宪容：办法是有的。第一，要把中国住房市场的性质用法律方式界定清楚。到底住房是干什么的，是消费品还是投资品？投资品有投资品的政策，消费品有消费品的政策。比如说，保障性住房占10%，消费性占70%，投资性占20%，要给出不同的政策。第二，通过金融杠杆和税收杠杆，把住房的投机投资功能去掉，如果80%的住房是不能赚钱的，房地产市场就能够健康发展，能够成为未来中国经济增长的动力，李克强总理所说的城镇化也就能实现。

顾云昌：目前，我们缺少好的金融产品，投资渠道不畅，金融业发展严重滞后。房地产市场只要存在就会有投资，杜绝不了，但确实需要限制。民众的钱要保值增值，实业和金融都要壮大起来才好。

难在前一阶段保障房建设相对滞后，监管不力，保障房及相关制度建设亟待推进

主持人：房价在上述诸多因素作用下居高不下，那怎样才能满足中低收入者的安居乐业梦呢？

顾云昌：关键是要发展保障房。在北京、上海，所有人都买得起房是不可能的，世界上没有哪个国家所有人都买得起房。只不过在我国的北京、上海等地，买不起房的人比例更高，所以就需要政府出面建保障房。建多少合适呢？在小县城，买不起房的人的比例低，保障房占比在5%10%就够了，在北京可能就得30%40%。但是，我们现在的保障房比例有问题。

李景国：搞保障性住房，老百姓很支持，还能拉动经济。我们说到“十二五”末，保障房占比要达到20%，但我国买不起房的低收入者的比例绝不止20%。我们去调查保障房建设，听说云南建得不错，去看了看，只有一个县达到了20%，许多地方尚未达到。保障房必须跟上，如果跟不上，社会矛盾就会很大。

主持人：如果建保障房既可以拉动经济又可以解决民众的住房需求，为什么我们的保障房建设还很滞后？怎么解决这个问题？

王珏林：这几年，房地产市场发展太快，政策制定跟不上形势变化，导致两个后果：一是政策缺乏连续性，形不成合力，对房地产市场的调控效果甚微；二是保障房的划分太细太碎，两限房、经济适用房、公共租赁房、廉租房，名目太多，其实目的就是一个，解决住房问题，所以应该“四汇一”，就是公共租赁房。统一名目之后，还要做好管理。首先要解决保障房分配的问题，分配要公开透明，要建立一个统一的合理的分配制度。其次要做好基本保障，满足低收入人群的基本住房需求，就是要兜住底。最后就是监管，制度设计再好，如果缺乏监管也很难形成实效。土地、住建、财政、税务等部门，都要把监管工作做到实处。

陈新年：1998年开始的住房制度改革，当时的总体设计方向是对的，但是有缺陷。当时提的方案10%是廉租房，供给低收入人群，就是指老弱病残群体；20%70%是经济适用房，另外的20%是配套市场。实际上，问题就出在这个设计上，因为经适房有两重属性，一种是保障房的属性，一种是商品房的属性，现在后一种属性凸显，前一种属性的作用没有发挥好。我们要建多少套商品房，多少套保障房？保障房、经适房是售还是租？都没有明确的说法。我建议取消经适房、两限房等，就建立两个体系：保障房只租不售，政府要保证其占比在30%，另外的就推给市场。

顾云昌：保障房是售是租并不是最核心的问题，关键是要布局合理、管理得当。我们现在提出新建3600万套保障房，在过去若干年欠账的情况下，这是必要的，但在实施过程中出现了不少问题，有虚报新建数量的，有因配套不足和质量问题而租售不出去的。这就涉及考核指标的问题。考核指标要以人为本，最好的指标是：每年每个城市解决了多少困难家庭的住房问题。首先把这个城市有多少需要保障的人搞清楚，同时建立起轮候制度。每年把要保障的人名单公布出来，承诺多长时间内解决他们的住房问题，通过什么途径来解决，都要公开透明，要有清晰的安排。中央要抽查，到底解决了没有。至于地方政府根据财力每年安排新建多少保障房，补贴多少，都是灵活的，不用管得太细。

难在房地产市场出现的问题是社会经济体制中出现问题的反映，房地产市场健康发展，既要调控，更要改革

主持人：“十二五”期间政府会大力推进保障房建设，是否意味着以后房价会跌？

王珏林：恐怕未必。因为房价问题不仅仅是房地产的问题，而是跟整个经济大环境、大方向、大目标紧密相关。现在不仅是房地产市场，任何市场、任何物价都在上涨。房地产的好坏取决于经济的好坏，而房地产的发展也决定经济的发展，两者互为因果。房地产业的发展关乎着水泥、钢铁、机械等实体经济的发展，也影响着我们的用工市场，可谓“牵一发而动全身”。未来房地产调控的压力依然会很大。

顾云昌：宏观经济和房地产是正相关的。一方面要使房价下降，一方面要稳增长，这是矛盾的。今天房价已经到了高位，真要突然大幅下降，中国经济就会出问题。美国的房价平均下跌了30%，导致全球金融危机。我到西班牙去，西班牙房价平均下降了20%，西班牙的失业率达到了20%多。在这种情况下，只能让房价合理回归。我认为让房价回归有两种方法：一是房价直接下降，房价下降以后经济就下降了，这种方式不可取；还有一种是相对降价，即房价收入比下降。只要房价的涨幅低于收入的涨幅，就相当于回归了，实际上2011—2012年就是这种情形。这样以时间换空间，就可以做到合理回归，也就是软着陆。

好多人希望房价直接下降。但在任何国家，即使房价下降了，低收入者依然买不起房子，反过来房价下降了，经济下降了，导致那些本来买不起房子的人连工作都没了。所以，房价、物价还是要保持平稳。只要今后收入每年增长8%10%，高于房价增长，就会慢慢地向合理方向靠近。我认为这是比较可行的，房价突然大跌将是中国经济的灾难。

李景国：房地产的发展关乎经济社会发展全局，一定要预防“泡沫”的发生，现在有些地方有了些苗头。房地产发展是个综合问题，不能就调控论调控，而是要深入进行改革，尤其是要加快土地、财政、金融等体制改革，做到五个协调：一是和金融的发展要协调，要预防金融出问题；二是和城镇化要协调；三是要和土地市场相协调；四是要和居民收入的增长相协调；五是和保障房的建设要协调。这样才能最终让房地产业走上健康可持续发展之路，这才是人民之福。（《时事报告》杂志社供中国网稿件）