中国社科院研究员李景国：部分城市的城市综合体市场已出现较严重泡沫

2012年底的中央经济工作会议指出，“城镇化”是“我国现代化建设的历史任务，扩大内需的最大潜力所在”，并将“积极稳妥地推进城镇化，着力提高城市化的质量”作为单独一项任务列出。一时间，不少地方政府、发展商，都以新型城镇化建设的契机，在全国各地掀起一场轰轰烈烈的城市综合体建设高潮。

针对一涌而上的城市综合体建设热潮，多年来专注中国房地产及城镇化建设研究的中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任、研究员，《中国房地产蓝皮书》主编李景国指出：“新型城镇化的本质是要用科学发展观来统领城镇化建设，城市综合体本身顺应了现代人快节奏生活的需求，其本身是个好事情，但如果不根据各地的发展实情，盲目地一窝蜂大搞大型城市综合体建设，就可能会引发商业体过剩的泡沫，造成新的‘城市病’。”延伸：现阶段城镇化存在“人、地、钱”问题

城市综合体本是一件大好事

提起城市综合体，李景国强调，从根本上看，城市形态发展到特定程度的产物，它把购物、办公、居住、娱乐、餐饮、酒店等各种各样现代城市生活所必需的功能，都集中在一个项目里，确实能给城市居民带来更快捷、高效的服务，大大优化提升了城市的产业形态，也提高了城市的宜居、宜业度。可以说，城市综合体确实是新型城镇化的城市形态之一，“它本身是没有问题的，甚至也是我们城市化建设的一件大好事。”

李景国分析道，从城市生活的角度来看，城市综合体让城市人能就近工作，就近居住、就近消费，很好地顺应了现代人快节奏生活的需求。另外，城市综合体所具有的新“城市”的特性，也改变着城市的空间布局，造就了城市的多核心、多元化发展道路，改变着人们的生活方式，一定程度上也有助于减少交通压力。

各地城市综合体翻倍式增长

有统计数据显示，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，在可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率高达129%，成都高达135%。

来自四川省商业地产联盟发布的数据显示，截至2012年4月份，成都已开工建设的综合体项目高达104个，2012年成都的商业综合体总面积达1061万平方米，比2011年增长了1倍。而根据目前的规划，到2015年，成都商业综合体总面积还将在目前的商业体量基础上再翻1.5倍。延伸阅读：房价走势与城镇化之间的关系

城镇化建设不只是简单造一堆城市综合体

对这些令人瞩目的数据，李景国指出：“我之前也受邀请为湖南省作过关于城市综合体的专题调研，对当前的城市综合体热潮确实颇有感触。”当前这么多城市、这么多开发商都大建特建城市综合体，其实有两大原因，一个原因确实就是快速城镇化，基于城市化的发展内驱动力、城市化进程发展阶段的需求，政府和开发商都喜欢、愿意做城市综合体，一涌而上就不足为奇；另一方面，近年来的房地产调控政策重点是住宅，开发商为归避政策，纷纷转型商业地产。在这种大环境下，集合各种商业功能、居住功能的城市综合体项目，自然也就更受开发商的欢迎。

但是，城镇化建设并不只是造出一大堆城市综合体这么简单，城市综合体的发展，一定要与当地的经济发展水平相适应，需要有产业的、经济的支撑。否则就会成为无根之萍，造成空置浪费。

城市综合体要做出差异化才能赢发展

李景国指出，目前，部分城市的城市综合体市场确实已开始出现了比较严重的泡沫，由此引发了三大问题，一是在开发销售环节库存高，潜在供应量巨大，但未来需求跟不上；二是在招商环节，因为数量太多，不少项目出现了招商难，空置率高；三是在经营环节，商业密度过大令商户经营难，开发商回报率低。

城市综合体泡沫的恶化，将会成为新的“城市病”。那如何避免继续恶化呢？李景国分析道，要考察一个地方的城市综合体有没有过剩，应该从两方面来看。一是要从总量上看，城市综合体往往包括了写字楼、公寓、酒店和商场，还有各种娱乐设施，有一定的消费覆盖半径，需要一定的消费人群作支撑，如果城市综合体分布太密，周边的消费跟不上，就容易造成空置浪费。除了总量外，我们还要从产品类型来考察。对同一个区位的不同城市综合体来说，如果能够在差异化上做好调整与控制，其实总量多也不会成为太大问题，最怕的是大家都做一样的商场、一样的写字楼、类似的公寓、类似的酒店，大家都做高端市场，都比谁的项目更高端，那就没有差异化了，不能满足大家日益个性化的消费需求，必然就会陷入同质化竞争，就没有出路。

“我们应该看到，除了高端市场，我们还可以发展城市社区综合体，以满足社区居民或附近居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，等等。总之，在政府层面，一定要根据区域的实际情况及可预见的未来需求，有意识地控制地区城市综合体发展的总量；而在开发商的层面，也不要盲目奔向城市综合体市场，立项前一定要做好充足的前期研究，要切实根据区域特点，做出自己的特色”。