城市综合体，作为房地产事业的高端产品，近几年在城市建设中如雨后春笋般拔地而起。综合体的亮相不仅使城市面貌大为改观，而且还给城市居民不断增长的物质文化生活需求的满足带来了极大的方便。与此而共生的对经济发展的拉动作用和社会效益也逐渐显现出来。因此，经济实力较强的房地产开发企业，看准商机，把城市综合体作为房地产事业新的战略目标，以自持出租或出售等多种形式经营，并从一线城市扩展到二、三线城市，使其逐渐成为城市居民关注的热点。

城市综合体究竟是一种什么样的产品，为什么备受关注？它们未来前途怎样？在这里，拙文不妨做一简要分析。

首先，城市综合体强大的服务功能改变了城市居民传统的消费模式。纵观城市综合体的发展历程，不难发现，针对城市居民日益提高的消费需求，综合体的设计、开发与建设，其服务功能越来越强大，经历过计划经济年代的人们都有切身的体会，出于计划管理的需要。服务于国计民生的各商业服务单位和部门，无论是经营品种、服务范围和内容还是经营网点的设置，都是由各部门自行决定，重点着眼于管理的需求，而不是市场需求。这样就形成了各自设点，各把关口的商业布局，而缺乏一种综合服务的体系。综合体的出现，打破了这种局面，他把消费需求中人们对购物、餐饮、文化、体育、卫生医疗、娱乐、科教，甚至是旅游观光等多方面需求，集中在一起，实现“一站式”满足，缓解了因快节奏、高强度工作而带来的生活压力，实现了走一家而解百难的消费需求，在这方面，靠政府对各部门的协调是很难解决的。概括地说，综合体的服务范围，涉及到了过去一商局、二商局、广电局、文化局、体委、邮政局、电信局，甚至是园林局、旅游局等多个部门服务内容，每个综合体成为了一个城市区域性的中心。在建筑设计和规划布局上，由于采用了高标准设计方案和从城市总体规划长远目标出发，因而成为城市建设的样板建筑，提高了城市面貌整体形象的档次。所以理所当然的得到政府的重视的大力支持，也受到市民的关注和赞许。目前省会亮相于世的万达广场、勒泰中心、万象天成、乐汇城等城市综合体由于省会市民和投资者抢购、抢租的火热场面就充分证明了这一点。

城市综合体受到开发建设者投资者如此青睐，是不是越多越好，或说是商业地产唯一的模式呢。对这个问题，我们应有一个冷静的思考：

思考之一：综合体的总体量以多大为宜

目前，业内普遍认为城镇合理的人均商业面积为1.2平方米。但此观点有人提出质疑，因为这是上世纪八十年代由美国COSTAR公司提供的数据，而该公司是一家信息运营商，1.2平方米/人只是大城市中人均可租赁的大型购物中心的面积，而不包括临街和小区内的小型商业店铺。若此论可信，就省会情况看，实际是综合体应有多大体量问题。由于城市综合体没有权威且精确地概念定义，因此，早期建造的一些大型综合超市也应看成是城市综合体，只不过和最近入市的综合体相比，是一种“简装”的综合体罢了。据统计，目前我市登记在册的5万平方米以上的商业营业场所达50处，总计687.51万平方米左右，扣除公寓类、写字楼的面积，真正的经营性商业用房在300万平方米左右。如此看来，在省会未来500万人口的城市规模的情况下，再加上随着经济发展人均消费水平提高等因素综合考虑，综合体还有300-400万平方米的发展空间，至于沿街满足于日常零星购物的小店铺则另当别论。

思考之二：城市综合体的布局怎样才算更合理

随着城市规模的不断扩大，那种小城市单一商业中心的模式，已经不适应城市居民工作和生活的要求了。因此，需要若干个城市副中心来支撑适应现代化城市的商业布局，形成合理的空间跨度，以满足城市中不同区域的居民需求。从目前情况看，我市城市综合体的布局尚不太合理，主要表现在：东“重”西“轻”，南“重”北“轻”，中华大街以西区域部分，和中山路以北占市区面积近二分之一的范围内形成规模的像样的综合体明显偏少，大部分集中于中山路以南，中华大街以东。因而在某种程度上造成了发展不均衡，苦乐不均，商业经营场所密集之处使得不少居民不得不舍近求远，不仅耗时费力甚至影响交通。因此，从城市规划角度讲，西南、西北两个角，适度增加几个城市综合体规划项目是十分必要的。

思考之三：城市综合体功能如何逐步完善

尽管城市综合体的强大功能彰显了他在城市建设中的主导地位，但随着人们生活水平的提高和经济的发展，城市综合体仍有一个不断完善的问题。目前综合体的功能主要表现在居住、办公、餐饮、购物、娱乐、文化、体育、休闲服务等几个方面。但略显不足的是博览、会展功能、网络服务功能、科教普及功能以及环保功能、金融服务功能等方面尚有所欠缺，有的综合体明显地显示出车辆集散功能不足的缺陷，可能出于项目经济效益的考虑，还未受到足够的重视，因而带来某些缺憾，需要进一步完善，理想中的综合体是一座城市中的城市，能最大限度地满足人们各种不同的需求。

思考之四：综合体的建设要和规划新区的同步发展。

正定新区已被列为市政府向北发展的重点项目，为避免重复建设，拆迁重复投资造成的浪费，该区域的城市综合体应与新区同步发展。早规划、早立项、早建设，实现工作到位、服务配套到位，达到经济效益和社会效益同时获益。

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