最后，以上通盘考虑的制度改革创新，其价值更在于为长远地方财税制度、公共服务乃至“十二五”规划强调的“社会建设”提供突破口。

在“城中村”改造过程中，政府可以抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费，如房地产业营业税；而如果最终允许农民在留用土地上所开发的住宅转为“大产权”，地方政府可以征收出租屋管理费、土地增值税以及物业税；此时的“城中村”村民，由于拥有多套合法房产并收取租金，财产价值升值后在缴税方面也会相对配合。

应逐渐淡出目前的土地出让模式

必须指出，地方政府在逐步建立了稳定的、以存量房产价值为税基的物业税后，应该也必须逐渐从目前的土地出让模式中淡出，而不是在开征房产税的同时，继续对商住用地收取高额出让金；否则，土地制度改革的意义就会大打折扣。

这里需要特别强调，引集体建设用地入市，并开征相关土地税收对中国实现地方税制渐进转型的重要性。

在当前阶段，要解决房地产市场泡沫化的问题，推进房地产税的改革，对存量房地产征收房产税确有必要。它不仅对抑制短期房价过快增长有一定作用，而且有助于从中长期扭转地方政府依赖以土地出让金，尤其是商住用地出让金来搞基础设施和城市建设的不利局面。

但问题在于，城市居民家庭中拥有超过两套及以上住房的比例仍然不高。因此，物业税要能够切实收上来的一个关键因素，还是通过土地制度改革使得部分“城中村”与“城郊村”居民可以自己盖或合作盖多套房用于出租，并抽取物业税。

当然，如果村民直接出让土地给开发商，政府虽然难以抽取物业税，但还是可以抽取土地增值税。

此外，逐步放开集体建设用地入市，所推动的建筑和房地产业大发展本身就可以给政府带来很多营业税。

而且，在“城中村”和“城郊村”改造过程中，政府可以考虑在符合一定的城市规划和基础设施条件的基础上，将农村集体建设用地从集体转为国有，但这个过程可以要求集体补缴一定的土地出让金，但同时政府也将开发权利直接转移给原土地所有者，将小产权转为大产权。

上述多种措施结合，就既保证了地方政府的财政收入不减少，同时还可以增加市场中流通土地、降低开发商购买土地的成本，从而达到降低房价、促进增长且实现人口完全城市化的多赢效果。

必须指出，地方政府在逐步建立了稳定的、以存量房产价值为税基的物业税后，应该也必须逐渐从目前的土地出让模式中淡出，而不是在开征房产税的同时，继续对商住用地收取高额出让金；否则，土地制度改革的意义就会大打折扣。

实际上，中国的宏观税负总体水平已经不低，增加新税种的同时有必要相应地减少其他税负，特别是土地征用-出让过程中对原土地权利人实征的税负，才能确保总体税负水平不过高。

这就意味着，目前的土地征用-出让体制必须进行重大调整。对包括工业和商住用地在内的非公益性用地，应该直接引入用地者和原土地权利人（大部分是“城中村”与“城郊村”农民）直接进行用地谈判的机制。当然，一旦这种谈判机制被引入，政府完全可以对入市的农村建设用地征收相应的，甚至是累进的土地增值税。