第二类是进行商品化房地产开发型改造。对于琶洲、桂田等处于会展中心、新电视塔广场、城市新中轴线、珠江两岸等城市重点功能区和景观带核心区域的城中村，由于地理位置十分重要，在高标准的、核心区域一体化的规划要求下，采取政府规划主导、融资支持，开发商为主体的以盘活土地资本为特征商品小区开发模式进行改造，取得地区面貌的根本性改变和城市功能区的配套。其要点是：利用地理优势，充分运用土地资本和市场手段引入开发商与村集体合作，进行联片统一开发。此外，现实中社员普遍倾向于接受实物房产补偿，应采取货币补偿与房产补偿相结合的方式，规定每户社员合理的房产补偿面积，超出部分实行货币补偿。

第三类是采取政府依法赎买或整体租用方式进行改造。对于官洲生物岛、万亩果林、市政建设等涉及政府重大工程、限制性保护和公益项目需强制征用农村土地的，诸如官洲、龙潭等城中村，以政府依法赎买或租用的方式进行改造。政府按市场估价或双方协商价格，将村集体土地及物业赎买或租用并异地安置村民后，对腾空的旧村进行拆除，并按照城市建设的标准和项目用地的要求进行开发建设。

要鼓励村社利用“三旧”改造这一广东“先行先试三年”的政策契机，创造性采取抵扣留用地指标等方式解决历史问题。

第四类是进行现代企业模式主导的综合整治型改造。对于瑞宝、凤阳等大部分城中村地区，通过集体经济股份制改革，树立“整治也是一种改造”的思路，从基础设施的升级改造和脏乱差及安全隐患的综合整治入手，力求开通一条道路整治好两边，整治一条河涌改造好两岸。对于万亩果林和有历史文化资源的小洲、黄埔等城中村，坚持保护与改造相结合，以果树公园建设推进果树村改造，以逐步“抽疏”理念对文化古迹进行复古、仿古和特色化改造。其要点是：在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一组织以点为主的建设和整治。此外还可进一步延伸：使村民成为完全意义上的“股东”，以不控股为限对外开放股权，实现股权结构的社会化和多元化，出售股权的资金用于城中村改造。

以“三旧改造”为契机加快城中村改造

城中村改造，要经历艰难的产权重新界定和社会关系的重组过程，必须创造一种各方共赢的制度安排才能使改造顺利和成功。政府要切实履行公共管理职能，发挥主导作用，按照“尊重历史、统筹兼顾、利益共享、公平公正”的原则，制定出合理可行的“游戏规则”。

（一）规划先行，监管到位。一是尽快制定出符合总体发展要求的城中村改造总体规划，实现规划“全覆盖”。要明确工作时限，以公开透明赢得公信，把城中村改造纳入国民经济和社会发展的整体计划、纳入建设国家中心城市的范畴，按照工业区、商贸区、居住区、生态区等不同区域的功能定位，尽快形成对各城中村编制具体改造方案的指引；二是明确目标，建立问责制。成立中长期的市、区城中村改造工作领导机构和工作部门，街道、村社也相应成立城中村改造工作机构，理顺市、区、街、村四级的关系，明确改造的近、中、长期目标，建立目标考核制度，开辟 “绿色通道”。

（二）抓住关键因素，规范“游戏规则”。1.找准突破口，着重解决群众高度关注的建设容积率和土地相关问题。首先，合理解决受关注的留用地问题。一方面按个案处理好2005年撤销村委会前答应而遗留下的问题，特别要鼓励村社利用“三旧”改造这一广东“先行先试三年”的政策契机，创造性采取抵扣留用地指标等方式解决历史问题，并完善用地手续。另一方面建立留用地指标台账式管理系统，采取货币补偿优先，安排留用地、指标抵扣、等价置换房屋等多种方式，妥善安排今后的出路；其次，切实解决万亩果林的保护与发展问题。可按照杭州湿地公园建设的做法，政府全面征用或租用相关土地，系统规划、集中管理，既要确保广州的“南肺”，又保农民的“胃”；第三，将相关土地依法纳入城市统一规划管理，明确土地及其附属物确权及转变性质的政策依据和操作流程，鼓励权利人补交地价后可自行改造城中村房屋，拆除重建后符合规定的建筑物均可取得完全产权并可自由转让；第四，给城中村改造容积率以适当优惠。利用基准容积率和地价杠杆对改造实行双重调节。

2.加强综合配套，将城中村建设纳入城市一体化建设中。根据《意见》和《若干意见》尽快制定具体的、配套的实施细则。尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益，系统而周全考虑拆迁安置、征地补偿、劳动就业、社保医保等各个方面的需求，在集体净资产中留足社会保障资金，统一办理养老保险、重大疾病医疗保险、最低生活保障等，使他们真正享受城区居民待遇。

3.鼓励社会力量参与城中村改造，多渠道解决改造资金困难。另外，可参照郑州、深圳的做法，从地价收益、土地使用费、财政专项补贴等方面划拨专项资金，统筹设立市、区两级的城中村改造专项基金，用于编制规划、启动项目、综合整治、政策宣传以及奖励等方面，起到“四两拨千斤”的作用。