■权利人可作为更新改造实施主体,改造项目无需由发展商实施,同时政府鼓励权利人自行改造

■权利人自行改造的项目可协议出让土地

■自行改造项目地价标准:拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分,不再补缴地价

昨日，深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），从此这个城市的城中村改造、旧工业改造都将有法可依。从2009年12月1日开始施行的《办法》作为国内首部系统、全面规范城市更新活动的规章，规范了包括综合整治、功能改变、拆除重建在内的城市更新活动。

“旧城改造”到“城市更新”

《办法》中不再沿用以前的“城中村改造”“旧城改造”等名字，而采用了更具综合性、更注重城市品质和内涵提升的“城市更新”概念。所谓“城市更新”是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

《办法》中也明确四类情形之一的区域才会进行城市更新，它们包括城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；环境恶劣或者存在重大安全隐患；现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

鼓励权利人自行改造

《办法》在鼓励权利人自行改造、自行改造可协议出让土地等许多方面做出了制度突破。一是明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造项目无需由“发展商”实施，同时政府鼓励权利人自行改造；二是突破更新改造土地必须“招拍挂”出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。此外，《办法》还明确了更新改造的地价收取标准。而在以往，上述问题都是困扰深圳推进更新改造进展的重大障碍。

在过去，对于更新改造项目是否一定要交给“发展商”实施，原村集体或原权利人是否可以作为改造主体，未有定论。此次《办法》为城市更新项目设定了政府收回、政府回购和权利人自行改造等多种改造方式。对于自行改造的项目，“实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同,土地使用权期限重新计算。”尽管没有直言，但这段表述意味着城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式出让。

专家认为，权利人可自行改造以及自行改造的项目不需要以“招拍挂”方式出让土地使用权明确之后，将大大促进原权利人进行改造的积极性。而关于地价标准，《办法》也作出了明确规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分,建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

对违章处理做明确界定

在《办法》中规定“城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度”。这表示，深圳的城市更新将按年度计划，纳入社会经济的整体发展中予以考虑。深圳市规划与国土资源会副主任薛峰表示，城市更新年度计划将对每一年度的城市更新单元规划和将要实施的拆除重建类及综合整治类更新项目作出计划安排，并将之纳入全市的近期建设规划年度实施计划和土地利用计划的平台，以此强化城市更新的计划管理，保障城市更新工作的有序进行。

此外，《办法》还明晰了城市更新项目运作的基本流程和市、区政府及相关主管部门在城市更新工作中承担的职能，优化了许可事项、取消了重复审查、缩短了审批时长，为项目的快捷审批、有效实施和后续监管奠定了基础。深圳市城市更新办公室主任徐荣告诉记者，《办法》从违章处理到城市更新许可程序都做了明确的界定。