——访昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈

昆明市的城中村改造工作，无论推进速度还是改造量，在国内城市都是不多见的。如何解决好拆迁、改造中的诸多实际问题，不仅是改造成功与否的重要一环，更是关系众多黎民百姓安居乐业的民生大事。改造项目是否会出现同质化？大量房源的投放是否会影响昆明房价？对于这些热点问题，邓晓盈表达了自己的观点。

2008年2月27日，昆明城中村改造大幕拉开，主城区336个城中村原址上，一座座集商业、居住、办公等功能的大厦将拔地而起，春城之“痛”届时将以全新的面貌重塑整个昆明地产、商业、住宅格，同时整个昆明的城市化进程跨入全新阶段。

短时间内的大跨步

“推进速度快，项目集中”，这是邓晓盈对昆明城中村改造的整体评价。据统计，截至2007年底在昆明市主城建成区249平方公里范围内共有城中村336个，居住人口近100万人。城中村居住用地面积19.5平方公里，占主城建成区249平方公里的7.8%，人口密度约为3.9万人/平方公里，总建筑面积3817万平方米，城中村建筑物平均建筑容积率1.59。昆明作为全省惟一的特大型城市，其城中村绝对数量之大，分布之广，与全国其他省会城市相比极为突出。

对比广州、西安、成都等省会城市的城中村改造，昆明在解决这个城市化进程中“老大难”的问题上，表现出了足够的决心和魄力。昆明市委、市政府2008年2月出台了第一份城中村改造的文件《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》，标志着昆明市城市建成区内城中村重建改造工作的开始。此后，昆明市又相继出台一系列指导文件，改造的准备工作已经全面铺开。

“从去年年初提出改造开始到年底，其实真正动起来的项目没几个。”邓晓盈回顾城中村改造的进程时认为，2008年实际上是一个“播种”的过程。城中村面临的政策、资金以及拆迁户“拆迁、补偿、安置”等诸多问题，不仅仅是改造成功与否的重要一环，更是关系到几十万人的重大民生问题。

“很多政策和解决办法也是遇到了相应的问题后，有针对性地制定。”邓晓盈认为昆明这么多年城市化进程中遗留下来的问题，要在短短几年内全部解决，其工作的艰巨和困难程度难以想象，需要这样一个全面深入的探索、了解和准备过程。

经过前期的酝酿，2009年城中村改造呈现出了全面开花的态势，年初市委、市政府制定的改造目标是：全面完成主城建成区336个城中村改造专项规划的编制和审批；今年再实施45个城中村的改造；全年拆除城中村各类建（构）筑物150万平方米；全年实际完成城中村改造项目投资100亿元人民币；2008年以来启动的城中村改造中的部分建设项目完成主体工程；部分被拆迁户回迁新居。

“今年各个区多个项目的同时启动，实际上说明我们已经克服了很多困难，很多城中村改造工作都已经找到了切合的进入点，具体的解决办法也在一步步落实。”邓晓盈对2009年城中村改造工作如此快速的推进并不感到意外，“前期准备工作比较充分的情况下，率先成功的城中村实际上还具备了区位、交通优势以及成熟生活配套的特点，这为改造提供了有利的条件。”

避免同质化导致“消化不良”

在各个城中村改造规划中，出于分摊成本以及获得回报的考虑，参与城中村改造的房地产开发商基本上将项目定位于集商业、办公和居住的综合性建筑，但由此引出了同质化的问题。邓晓盈认为，政府、开发商、昆明市民三方共赢的基础上，这样的建设思路无可厚非，不过在具体的规划和配套设施上，还需要各方协力拿出合理的计划。

“城中村项目接二连三地动工、推向市场，带来的问题就是同质化的产品供给短时间内快速释放，有可能导致市场‘消化不良’。” 邓晓盈表示在建设城中村项目时，政府希望改造地段的土地价值能够最大限度地利用，开发商希望项目建成后除了有平均回报，也需要有一定的高额回报，因此在建造普通居民住宅的同时，增加了商业和写字楼用地。

根据规划，目前启动的多个城中村改造项目都主要以住宅和商业为主，例如官渡区南窑村片区城中村改造项目——南窑新天地，这一片区将建设成为集商业购物、商务办公、文化休闲娱乐及居住为一体，以商贸业、现代服务业、金融、酒店、特色餐饮等为主导的城市综合体；而南亚风情广场根据规划，也将建成代表现代城市最高商业水准的国际化大型商业商务中心。商业中心、CBD（中央商务区）等概念也在城中村规划中成为主角。

“相对于住宅来说，商业和写字楼的市场回报肯定要高一些，也能在高成本的投入下，分摊成本，带来较高回报。不过这也使得商业和写字楼的供给会突然增加，对市场的消化能力形成考验。”邓晓盈分析，某些城中村因为处于地理、交通以及生活配套设施比较齐备的区域，建成后能与原来成熟商业中心形成联动，能提升原商圈的价值、范围和影响力，借助这些优势，新的商业和写字楼也能快速融入市场，成为新的投资亮点。不过，昆明几百个城中村中，有很多不一定能获有这么好的“出身”，这就会导致项目建成后，商业经营面临一定的困难，“即便有人投资，但不一定能立竿见影，需要一个培育期。”

邓晓盈认为这个问题如何解决，对于开发商和有关部门来说也是一个难点，值得各方重点关注。“对于这些区域来说，不管是配套、提升、培育、维护都需要各方努力，比如成熟商圈在加入新的商业后维护力度怎样？效果如何？不成熟的商圈，政府未来的配套建设怎样规划推进，实施力度有多大？都与改造后的项目成功与否由密切联系。”

如今，凤凰新村上SOHO俊园已经拔地而起，南亚风情第壹城也正如火如荼地进行着。只要政府和开发商的、规划、建设、配套思路能到位，可以肯定的是，改造带来的必定是居住、商业、环境、卫生等方面的综合改变，使城市形象得以提升。

新项目推出不会拉低房价

在所有城中村改造的项目当中，住宅作为其中的重中之重备受昆明百姓的关注，昆明作为一个住房资源并不充足的城市，大家对5年城中村改造将带来的3000多万平方米的建筑面积翘首以盼，大规模的住房供给会使得房价下降的言论在人们口中相传。

“期盼城中村项目集中上市，从而带动房价下跌是不可能的。”虽然邓晓盈此番话可能会让很多人失望，但如果从目前实际情况来看，这确实是昆明商品房市场的现状。

昆明市区内的很多城中村其所处地理位置，商业区位和配套设施基本都属于“黄金地段”，一旦这些城中村成功变身为现代化的居住、商业、办公中心，其价值将得到大幅度提升，同时开发商在改造和建设城中村项目中，投入了大量的资金和人力，其开发成本居高不下，这也决定了城中村项目推出后，不会以较低的价格出售。

“新推出来的几个项目，如SOHO俊园也印证了这一点，昆明的房价不会由于这些项目的大规模上市而有太大的变化。”邓晓盈说道。

要防急功近利

昆明城中村改造高潮一个接一个地到来，取得的成绩令人欣喜，邓晓盈表示：“虽然单从时间和原先规划来看，不如原先预期的那么快，但如果考虑到如此繁杂的遗留问题和大规模的涉及面，目前昆明城中村的改造速度已经算是很快了。”

不过在这种高速推进的背后，实际上改造中也暴露出了不少突出的问题，作为专家，邓晓盈也提出自己的一些思考和建议。

“尽管需要尽快地完成改造城中村的工作，但我们也需要有理性清晰的规划思路和投资眼光。”邓晓盈建议，对于改造项目来说，如果确实处于比较好的地段和区域，而且这个区域不管是哪一种建设类型都能有较好市场落脚点的，政府应该大力支持。而对于某些城中村，如果其并不适合某种改造类型，就应该调整原先的规划，而不是一味追求“综合体”，尽量做到政府、开发商和城市居民的三赢。

邓晓盈从理性的角度说道：“将不是城中村范围内的一些单位房和商品房勉强纳入改造规划，不仅仅会激起民众的不安和反感，也会涉及很多法律和工作上的难题，反而增加了人力和时间成本，这是得不偿失的。”她认为，城中村改造确实是为了一个城市的完善、美化而进行的利城利民的好事，也是城市化进程的需要，但改造中一定要考虑到老百姓的真实心声，以提升百姓生活品质和舒适为前提，这样才算是真正成功。

另外，邓晓盈表示，城中村的改造规划一定要合乎整个昆明城市建设的可持续性，作为城市构成的重要部分，城中村改造规划不能独立于整个城市未来的发展思路而存在，不管从建筑、配套、风格、交通等等方面，都要能和昆明的风格相适宜，这需要政府站在全局的高度，统一进行设计和引导。