编制起止时间:1995.3-1995.10
    项目参加人员:
    项目负责人:张金明、耿宏兵
    主要参加人:叶绪镁、陈锋、严奉天、郑德高、张全、陈玮、徐爱民、张晓蕾、徐红
    
    本次规划探索了一种整体改建的规划方法。即不仅仅进行各层次规划方案研究，解决旧城区在规划建设方面的矛盾，而且结合市场经济运作规律和汕头市的实际情况，提出了实施规划方案的措施和相关配套政策。
    一、方案具体措施与特色
    １、优化用地结构，调整空间布局。在市场调查基础上，利用市场利益驱动机制，促进用地结构调整。增加商业与第三产业用地比例，强化商贸中心功能；控制住宅建设总量（居住用地比例从９３．７％降到７２．５％）；增加街坊绿地用地比例从０．０６％增加到２．９５％）；搬迁、改造和调整１４７家工业与仓库用地；优先安排市政和服务设施用地；通过调整，形成旧城区“一主（小公园商贸中心）、两次（红亭广场和西堤次中心）和多散点”的空间布局结构。
    ２、完善道路系统，增加交通设施，打通“两边”，疏解“中央”。通过对４１条道路详细处理，基本形成合理路网骨架，形成小公园步行商贸中心区；对交通组织和道路功能进行明确分工（如确定主要客货运通道、单向交通路线、自行车优先道和专用道、步行道及步行区等）；通过增加交通设施，结合管理措施（如一些交叉口的定向交通组织、渠化组织、定时限行交通等）；改善交通环境，提高城市运转效率。对新建党石大桥与旧城区交接处及其它重要交通结点作了深入研究。
    ３、合理确定土地开发强度完善配套设施和疏解旧城区人口。规划确定近期解危、远期提高，基础设施改造一步到位的方针。分别制订了近、远期两套控制指标。根据不同地段状况，改造了先后顺序，在投入产出经济分析的基础上，反馈修正规划方案，确定合理的指标体系。根据旧城区的人口构成（常住、空挂、倒空挂、暂住）及房屋产权隶属关系（公产、私产、侨产），具体分析可能外迁人口的数量，提出鼓励私房户外迁、限制公房户回迁、加快落实侨房等搬迁配套政策，使人口疏解既可行又有计划，最终实现疏解人口３－４万人的目标。

    ４、保护和体现传统特色，加强城市设计。规划提出：保护和改善自然景观带；继承和完善放射环状路网格局；按“点、线、面”的保护结构分别恢复、修缮和保护１０处文物古迹及１１处特色建筑；按骑楼形式恢复、改造三条传统商业街；并在小公园有限范围内划定特色街区保护区、，对建筑形式、尺度、色彩和体量提出不同的改造要求和保护措施。同时，对城市进行五个高度分区，确定四个视觉中心，从整体上控制城市轮廊线；对重要景观区、景观带及景观点加强设计，结合绿化规划与树种选择，创造良好城市景观。
    ５、注意近期建设规划和各专项规划的准确性和可操作性。
    二、改建策略和规划方案实施途径研究的主要结论
    １、优化用地结构，发挥土地区位效益。随着旧城区区位条件和基础设施的改善（党石大桥建设带来的影响），第三产业的飞速发展和投资主体的多元化，地价上升和投资收益将是用地结构调整和旧城改建的动力之一。利用市场利益驱动机制，按“优地优用”的原则，调整工业用地，增加第三产业用地，遵循区位价值规律，发挥土地效益，疏解人口，促进旧城区良性运围。
    ２、合理分配投资利益，建立旧城改建基金。旧城区改建不能再沿用“自负盈亏、就地安置”和“以旧换新、无偿赔偿”的原有模式，必须发挥政府、开发企业和个人的积极性，建立多元化的投资体系并合理协调之间的利益分配关系。拆迁补偿应视不同产权关系、居民安置地点和居民经济收入区别对待，既体现市场经济等价交换的原则。对于基础设施和服务设施建设资金的投入，从长远考虑应建立旧城改建基金制度。
    ３、旧城改建和新区建设有机结合，采取多种方式开发建设。旧城改建应“肥瘦搭配、以新补旧”，人口疏解和安置应与具体的新区住宅建设及土地开发有机结合，利用行政及经济手段并结合住宅房制度改革鼓励居民外迁。同时，根据房屋产权关系的不同，鼓励多种方式改建，以减轻政府负担。
    ４、规划建议调整开发机制，成立集中统一开发的集团公司，统筹负责包括基础设施在内的全面改建。
    ５、规划通过投入产出经济分析，研究“量入为出、分期实施”的改造进度与拆迁规模问题。
    汕头市规划局在成果验收纪要中肯定了这种整体规划方法：“由于规划方案既有宏观控制目标，又有具体实施的措施，对改建的规模、进度和时机有明确的把握，目前，部分地段已在本规划的指导下，编制了修建性详规，并进入了实施阶段。”