依据《城市用地分类与规划建设用地标准》

3.4.3现状村镇建成区土地利用情况

本次规划村镇建成区总面积99.72公顷，所统计的用地有居住建筑用地、生产建筑用地、公共建筑用地（含行政办公用地、商业服务设施用地和教育科研设计用地等）、道路广场用地、绿地五类用地。

（1）居住建筑用地

三新村目前有居住用地66公顷，以当地村民计，人均308.8M2，若以总人口计，则人均131.82M2。现有村民住宅根据其建造年代、建筑形式可分为老宅和新宅两种类型。老宅建设年代一般较早，基本上是七十年代以前建造，多为砖混结构。这类住宅大多年久失修，部分已成为危房，少数老宅保存完整。新宅多数是八十年代以来尤其是九十年代以后建成。一般为独立式钢筋混凝土建筑，层数35层不等，大部分一户多栋。外来打工人员大部分住在工厂内部的工人宿舍内。

由于住宅建筑布局过去缺乏规划，村民建民居基本上以自然村为基础形成传统的居住用地布局形态。但从整体上而言，三新村住宅大致可分为两个居住组团：京九铁路以南的三角湖村组团和铁路以北的新村组团。

由于大多是一户多宅，超标建房的情况，以至旧村建筑密度很高，人均居住用地指标过高。村民将自住多余用房通过出租给外来人口（特别在三角湖区）来获取少量利润，补贴生活。在这些村民私宅区内，缺乏统一规划，基础设施落后。通风、采光、防火、防灾等条件较差，住宅间距小，建筑密度高，局部地段建筑密度高达80%以上，例如：位于铁路南边的三角湖区部分。

（2）生产建筑用地

三新村现状生产建筑用地全是工业用地，主要分布在惠州大道以东、三环路以南的区域。大部分为“三来一补”企业。

现状生产建筑用地共有12.35公顷。以三新村户籍人口计，人均57.79平方米，若以常住人口计，则人均用地24.67平方米。

（3）公共建筑用地

三新村现状有一处大型的综合市场，商业服务设施用地分布在居住集中地段的道路两侧，大多是一些小商店、小饭店。这些建筑多数是临时性建筑。

商业服务设施用地占地3.38ha，以总人口计，人均商业用地面积为6.75M2。

教育机构用地主要是三角湖区的三新小学和三新幼儿园，用地面积约2.3ha。

（4）道路广场用地

三新村南北两个组团内部均修建了道路与城市道路相接，但两个组团之间缺少内部联系的道路。三角湖片区有一停车场。

现状道路广场用地6.76公顷。以当地总人口计，人均用地13.5平方米。

（5）绿地

三新村内现状没有公共绿地，绿地十分缺乏。

3.4.4土地权属情况

规划区内土地已批出让总用地面积138.51公顷，已批已建的有83.32公顷，已批未建的为55.19公顷，已批未建的用地中以居住用地占主体，其次是行政办公用地和教育科研用地，主要集中在三环路两侧。