提升综合竞争力

珠海市从一开始就对城中村改造的目标进行高定位，“城中村”的改造不是市政建设的“填平补齐”，而是实现城市 的整体增值。通过城中村的改造，建设现代化文明社区，推动和提高农村城镇化进程和水平，从而提升城市综合竞争力。

(2)对策

①“分离”措施

股份公司经营与个人经营分离

作为改造主体的股份公司进行房地产开发的盈利应与原住民出租房屋的盈利严格分离，原住民的出租房收入完全由个人所有，不得参与股份公司的资金运作。

居住与租赁市场严格分离

在空间上，原住民的自住房与出租屋应严格分离，以免出现小区内部人员混杂的情况，不仅降低了小区的生活品质，又给小区管理带来较大的困扰，带来了一定的安全隐患。

新村建设与旧村改造同步进行

城中村改造应采取边开发边经营、滚动推进的策略，新村建设与旧村改造同步进行，灵活控制改造的进程，保证改造的顺利进行。

②政策扶持

尽管“城中村”改造主要依靠市场运作，但却不能简单地等同于一般的经济行为。因为“城中村”改造不仅涉及到社会与生态环境等市场机制良性调节常常失灵的领域，还涉及到经济领域中在纯市场条件下，因原始改造动力不足、门槛过高等导致改造时机延误的问题。而政府通过制定政策等方式积极参与“城中村”改造，不仅可以为改造指明方向，还可以增强改造的动力与营造良好的市场运作环境，促进改造的顺利进行以形成良性循环。

③过程的协调和引导

“城中村”改造涉及政府、业主与改造单位3方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，“城中村”改造的实质是调节3者之间的相互关系以达到利益均衡。因此，城中村改造的过程也需要各方利益的协调和平衡，而不单单是控制。

16.3规划实施

16.3.1建设模式与建设主体

(1)建设模式

①重建型

①一次性整体拆迁重建：将原住户全部迁往村外安置，待改造完毕后回迁。

特点：资金运作难度大，资本回收周期长；拆迁量大，安置费用高，难以组织。

②滚动性拆迁重建：对村内进行地块划分，然后按照一定顺序逐渐改造，逐渐安置回迁。

特点：相对而言，改造总成本低；启动资金低；物业收益上升空间大，降低改造周期与资本回收成本。