（3）珠海市

珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造，全部位于香洲区。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万。珠海市从2000年6月开始策划城中村改造工作，计划用3年多的时间集中力量全部完成。从2000年开始，珠海市围绕着“改造城中旧村、创建精品社区”的总目标，高起点、高标准改造城中旧村，取得了可喜的成绩，成为全省推进城中村改造的典范。目前，列入改造计划的26个行政村，已有22个确定了开发商，16个开始拆建，8个文明社区竣工移交，10.51万平方米回迁房交付使用，961户旧村居民喜迁文明、安全、环境优美的现代城市家园。

市场运作为主导、政府给政策的策略：珠海市在“城中村”改造中政府没有直接投入一分钱，而是巧用市场之手，通过定原则、定规划、给政策，引入竞争机制，吸引房地产商投资旧村改造。珠海市对房地产开发商最主要的优惠政策是“拆一免二至三”，即根据旧村的区位、拆迁量，每拆1平方米的房屋，可免交2-3平方米建筑面积的地价，并免减相应的报建等费用，确保开发商获得25%以上的合理利润。开发商的开发总量中，1/3用于旧村民回迁，另外2/3作商品房经营。为引入有实力的开发商，珠海市采用公开招标的办法，不分开发商来自哪里，一律对其资金实力、改建规划方案、拆迁安置方案及商业信誉等方面进行量化评估。为提升新村档次，珠海市在招标阶段就引入“规划最优”概念，规划设计要以优取胜，带动了全市房地产开发档次的提升。通过政策借力改造“城中村”，是珠海开展“城中村”改造的重要举措和成功经验，这种探索和实践也为进一步推动公共设施与服务市场化改革提供了借鉴，是经营城市的一种有益探索。

（4）经验与教训

纵观深圳、广州和珠海的城中村改造实践，既有许多值得我们学习的地方，也有一些不足，归纳如下：

经验

（1） 将集体土地一次性征用——为城市发展奠定了良好的基础。

（2） “以政府为主导，规划全面，制度跟上”——城市改造的特点。

（3） 政府最大程度让利（为村留出足够的发展用地）——扶持村集体经济的可持续发展。

教训

（1） 政府的历史责任以及对诸多因素的影响考虑不足。

（2） 转变的不彻底性——村民仅仅从身份上转变为城市居民,而并没有看重从生活方式、文化和思想观念上转变的培养，具有一定的不彻底性。

（3） 城市发展的混乱和无序——在第一产业转化为第二、三产业的过程中，缺乏有效的指导，未能与城市发展相协调，导致城市发展的混乱和无序。

16.2.2启发与对策

(1)启发

①政府、村集体、原住民三方利益的平衡——“取势”和“捞地”