16.1.5三新经济发展展望

（1）村集体经济发展预测

三新集体经济未来发展的收入方面主要来源于以下几大方面：商业经营和工业厂房出租。到2010年，三新集体每年用于商业出租面积大约为46.5万平方米，用于工业厂房出租的面积为18万平米，每年村集体股份公司的收入大约为2亿元。

（2）村民生活水平预测

至2010年，村民的主要收入来自外出务工、房屋出租和集体分红三大块。

外出务工收入：按照惠州市1997年到2003年城市职工年平均工资收入增长水平计算，规划期末三新村民转化为城市居民后，从事服务及制造业工作，平均收入约为36000元/年。

房租出租：参照惠州城中村改造补偿标准，结合三新现状特点，以一户一栋的原则，建筑面积在480平方米以内的按1：0.95比例产权调换，超过480平方米以外的不作产权调换，只给予房屋货币补偿。由于考虑返还面积较大，村民可将多余住房部分用于出租，面积约为330平方米。按照惠州市租房标准以及该地区区位优势，租金约6元/平方米，一年计10个月，则房租收入为。330×6×10=19800元。

股份分红：参照惠州市三新股份合作联社分配标准以及历年分配比例，分红约占总收入的30%，因此计为24200元。

因此，到2010年后三新村民每户家庭年收入约为80000元，每户按4人计，则人均年收入约20000元。

16.2三新村改造模式的选择

16.2.1经验与教训

（1）深圳市

深圳市共有村落2000多个，总土地面积43.9平方公里，居住人口215万，其中原住民35.8万人。深圳市从1997年开始尝试改造“城中村”，按每镇一村的办法试点，“以政府为主导、规划全面、制度跟上”是深圳市“城中村”改造的经验与特点。规划中以土地系统控制为核心，以合理引导乡村工业相对集中发展、村民住宅联建统建为基点，逐步摸索出一条“经济、建设、环境协调发展”的农村城市化之路。1999年，市委、市政府又提出“规划全覆盖”要求，着重突出土地集约利用与建设用地分区调控。试点村确定发展方向和策略，划定不准发展区、控制发展区及非建设用地的界限，规定各类用地的使用要求；然后撤点并村，实行村民住宅连建、单元式统建，免费设计统建方案供村民选择；重点解决公用设施、绿化、居住广场空间及环境问题。具体操作上，深圳市以追求合理的规划为目标，率先成立区级城市规划委员会，实行科学决策，并以法定图则的编制和实施作为法制决策的保障。在此前提下，建立市规划国土局——各区国土分局——管理所和特区外区——镇——村的“双三级”规划管理执行体系。另外还强化内外监督检查职能，建立规划管理反馈系统。在探索村镇规划管理有效途径时，引导“农民上楼、工业进园”，开展“规划下乡”活动，实现规划意识全覆盖。